最強の保険(土地付き住宅)

 

住宅を購入しました。

30歳を過ぎ、何だか無性に自分の人生の残り時間を意識するようになりました。そうすると、なぜが無性に住宅が欲しくなり数ヶ月前から漠然と購入を考え始めました。

色々勉強した結果、自分と家族にとっての良い物件が売られているならば、迷いなく買おう、という結論に至りました。

良い物件が無ければ賃貸でも良いと思っていましたが、本当にたまたま良いタイミングで希望する条件に合致するような物件に出会えて、ついに購入してしまいました。

私は、今まで『賃貸 Vs 持ち家』なんていうネットでの特集記事を読むたびに、会社からの家賃補助があるんだから、数字上は賃貸のほうが良いに決まっていて、議論の予知すら無いと思っていた程です。

そのような投資家脳とでも言うべき数字でしか自身の住宅を検討してこなかった私のような方もいると思うので、購入に至った理由などを記していきたいと思います。

 

人間は結局死ぬ

これほど絶対普遍の真理はありません。1年後のビットコインの価格は誰にも分かりませんが、これは誰でも知っていることです。いつか誰でも必ず死にます。それが明日なのか、はたまた100歳を超えた後なのかは神のみぞ知るところですが。

理学療法士として病院で働いていると本当に色々な患者さんを診ます。若くしてガンや難病を患う方も体感的には少なくありません。働き盛りの一家の大黒柱である夫・妻のどちらかが、配偶者と小さな子どもたちを残して亡くなる、もしくは病前と同様には働けなくなる。幼いこどもを抱えて残された家族の苦労はどれほどでしょうか。

もちろん、大きな病気を患う確率は統計的には多くありませんが、私は、実際の患者さんに対面しているからこそ、このリスクのデカさを身近に感じていました。眼の前の患者さんは、明日の自分なのです。

もちろん、そんなリスクを回避するために、何かしらの保険に入っている方も多いでしょう。私ももちろん加入しています。

しかし、住宅購入も1つの保険になるということを、これまでの私は知りませんでした。

住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、もしも自分の身に万が一の事があった時には、住宅ローンの支払いが全額免除されるのです!

ローンが無くなり、そっくり自宅が手に入ることになるのです!

もし、3000万円の家を住宅ローンを利用して購入して、1年後にもしものことがあれば、3000万円近い支払いはチャラです。

この仕組みを、団体信用生命保険といいます。ほとんどの住宅購入者が加入していると思われます。

 

団体信用生命保険(団信)とは?

 

これは、賃貸住宅には無い大きなメリットです。賃貸住宅は、住宅オーナーの資産形成のためには働いてくれますが、入居者のためには働いてくれません。

頼りにしていた職場からの家賃手当も、自分が働けなくなり無職になれば、当然無くなります。当てにしていた家賃手当は、いざという時何の役にも立ちません。

 

もし私に何かあった際には、妻と子どもに支払い義務のない自宅を残してあげられる。将来的には建物自体に価値はなくなりますけど利便性の良い土地が残ります。

 

住宅を購入するということは、将来売れる土地を購入するということ

そのような事に気づいた私は積極的に情報収集しました。当たり前ですが、価値ある、将来売れる不動産を買おうと思いました。

調べてすぐにマンションに住むという選択は捨てました。駅に近かったりと利便は良いですが、30年、40年経った後に、果たして、その建物にどの程度価値があるのか、かなり疑問を持ちました。どんなに立派な建物も必ず老朽化して価値が亡くなっていきます。

上物(うわもの;土地の上に建つ建物部分を不動産業界ではこう呼ぶそうです)の価値は、自宅とされることが多い軽量鉄骨で27年、木造で22年です。税法計算上、その期間をすぎれば価値は0になるのです。

体感的にも、その程度の年数が経過した建物は、ずいぶんとくたびれると自分の30歳近い実家で実感しています。

しかし、土地の価値は上物とは別です。これから、人口が段階的に減少していく社会において、人の集まらない土地には価値が無いですが、人が集まる場所であれば、よほど価値が毀損されるようなイベントが生じない限り、価値はある程度同等に保たれます(と考えています)。

特に、地盤がよくて、大都市圏に(特に東京)に近くて、駅に近いなど何層にも重なる利便性をもつ地域はなおさらです。

 

ですので、私も住宅購入をする場合、将来売れる良い土地を買うという視点で物件を探しました。

良い土地の条件

将来売れる良質な土地を購入する必要がありますが、どのような土地が良質な土地と言えるのでしょうか?

 

私は以下のような条件を満たしてくれる土地が良いと考えました。

 

災害に強い(地震に強く洪水・土砂被害が無い)

 

利便性が良い(職場・駅・商業施設からの距離や東京までの距離)

 

騒がしくない(静かに暮らせる)です

 

災害で、特に気をつけたいのが地震と水害です。地震は言わずもがなです。自分が所有する土地は、強固な地盤にある方が良いに決まっています。

また、洪水は思ったよりも頻回に起こっています。

以下は、東京都建設局が出しているデータですが、平成になってから東京のほとんどの地域で何らかの浸水被害が生じていることが分かります。

東京都建設局ウェブサイトより

 

東京近郊でも、2015年の鬼怒川決壊で茨城県常総市の住宅街が甚大な被害を受けた水害は、記憶に新しいですよね。

ヘーベルハウスの白い住宅が無事だった、ネットで話題になっていたあの水害です。

もし、自分の土地・住宅がそのような状況に陥ったと考えたらと思うとぞっとします。

 

地震・水害などの被害に合わない土地を探すために積極的に利用したいのが、地理院地図(電子国土Web)、そして地方自治台のハザードマップです。

地理院地図は国土地理院が公開する、無料で利用可能なデータベースです。

この地図を利用すると、それぞれの土地の特徴がひと目で簡単にわかるようになっています。

 

左上の『情報』をクリックすると以下のような画像が出てくるので、『土地の特徴を示した地図』を選んでください。

その後、以下の『土地条件図』を選んで

以下の『数値地図25000(土地条件)』を選んでください。

すると、以下のように土地に色別に網掛けされた画像が出てきます。

そこで、『解説』→『凡例を表示』を選択すると、それぞれの土地の説明が出てきます。

この中で、積極的に住む土地として選択したいのは、赤く囲った3つです。

更新世段丘、完新世段丘、台地・段丘です。

少なくとも1万年ほどの間は、土地自体の損傷が無いことが分かっている土地です。自分が購入しようとする土地が、どのような災害リスクを抱えているかは、既に分かっていることなのです。

 

ちなみに、先ほどの2015年に大きな水害に見舞われた、常総市をこの土地条件図で見てみましょう。

この辺りが常総市です。どのような土地なのでしょうか?地理院地図で確認しましょう。

薄い緑色に囲われる地域が多いです。ここはどの様に作られた土地なのでしょうか。

この辺り一帯は、もともと河川の氾濫によって形成された土地なのですね。もともと、水害のリスクが高い土地であったことが分かります。

また、国土交通省ハザードマップポータルサイトから自分が購入しようとする地域の災害リスクを確認しておきましょう。

私は、このような情報をもとに自分が希望する地域の土地属性を見極めていきました。

 

大手住宅メーカーに話を聞きに行くメリット

 今回、住宅を購入する前準備の段階で行った中で、すごく良かったと思ったことは希望する地域の大手住宅メーカーに話を聞きに行ったことです。

私はダイワハウスに話を聞きに行きました。住宅購入をした方、検討している方は分かると思うのですが、ダイワハウスの住宅はかなり高額です。もちろん、基礎構造が鉄骨作りであり、そもそも木造住宅とは品質が全く異なるため同じ土俵で比べることは出来ませんが、それにしても高いです。

最初は、品質の素晴らしさを知って購入を実際に検討したのですが、やはり返済計画を立てる段階で、購入すると私は今後住宅のために働かなければならなくなる可能性が高く、お断りしました。

でも、話を聞きに行って本当に良かったです。ものすごい時間を節約することが出来ました。

質の高いデータを沢山手に入れることが出来たからです。

 

周辺地域の過去の土地取引平均売買価格

地域による学区割り振り

各小学校・中学校の人数・学力・歴史

人工増加(減少)率

ハザードマップや過去の災害に基づく薦められる土地・薦められない土地

地元出身の営業マンならではの、土地情報

住宅ローンと保険を合わせた総合的な返済計画

 

これらを大変理解しやすいようにまとめて情報開示してくれました。さすがプロフェッショナルとしか言いようがありません。ダイワハウスの家が高い理由が分りました。

 

自分でこれらを調査しようと思えば、大変な労力を伴います。ですが、無料で惜しげもなくお教え頂いたことには本当に感謝しています。

 

ただし、返済計画に関する不動産営業マンの言うことは絶対に鵜呑みにしてはいけません

彼らは、家を売る(買ってもらう)プロです。こちらのお財布事情を考慮してくれるわけではありません。かなりきつい返済計画になっても、あなたの年収なら大丈夫とこちらの安心を引き出すように上手くトークを展開します。

どのような返済をしていくかは、家族でしっかりと話あって、勧められても辛いと感じるのであれば、お断りすることも大切です。

 

自分に適した住宅ローンは?

 ほとんどの方が変動金利で契約します。住宅支援機構が行った調査によりますと、およそ2人に1人が変動金利で住宅ローンを組みます。

住宅金融支援機構ウェブサイトより

現在の変動金利の利率はすごいです。

住信SBIネット銀行が、2018年4月期に叩き出している変動金利は、0.439%です。もちろん、手数料などが上乗せされますので、実質金利はもう少しあがりますが、とんでもない低水準になっています。

 

変動金利で借りて繰上げ返済して早く借金を返すが、金利を固定してのんびり返していくか。どちらが良いかはローンだったかは支払い終わったときにしか分かりません。これは、それぞれの家庭の特徴などが出るので、なんとも言えません。

私は、諸事情がありフラット35にしました。全期間、絶対に金利が上がらない固定金利はフラット35のみです。

ちなみに、フラット35で金利を固定しようと思った時に、一番手数料の安い最強の銀行はどこか知っていますか?

 

楽天銀行? ちがいます・・・

優良住宅ローン? ちがいます・・・(優良住宅ローンは一見名前が胡散臭いですが、本当に優良な会社です!笑。)

ARUHI住宅ローン? ちがいます・・・

万人に当てはまらないかもしれませんが、条件を満たすことが出来る人にとっては、半端なくお得な銀行があります。

 

これは、また別の記事でご紹介することにします。乞うご期待。

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